第108章 伴侣 (3)

　　同样，谁也不应当因为审慎冒险而感到愧疚。这是我从熊彼特那里学到的一个基本真理。熊彼特认为，如果没有企业家愿意把新产品和新创意带到市场，如果没有投资人愿意为之投入资金，那么真正的经济增长就不可能实现。正如我们在20世纪学到的惨痛教训一样，那时就只有政府来控制生产要素，其结果是显而易见的：苏联和东欧田园荒废、工厂凋敝，亚洲、南美和非洲各地几十亿人民生活窘迫。

　　我在洛克菲勒中心的长期投资—经历了各个不稳定和危机阶段—有力地证明了我愿意承担与收益前景相伴的风险。也许，我这种冒险意愿表现得更加强烈的是我介入的、被有些人称作“西部洛克菲勒中心”的旧金山央巴卡帝洛中心项目。

　　央巴卡帝洛中心项目是旧金山通过联邦城市更新程序决心重振破败的码头区沿线商务中心区的一次努力，通过大幅度降低土地成本来吸引够资格的开发商。到了20世纪60年代中期，蒙哥马利大街以东的市中心地区大部分都是拥挤不堪的破落贫民窟、农产品市场和廉价旅馆。在精明能干的贾斯廷·赫尔曼的领导下，为重振这个历史区域成立了旧金山再开发署（San Francisco Redevelopment Agency, SFRD）。贾斯廷的设想与父亲通过建设洛克菲勒中心重振曼哈顿中心区的希望惊人地相似。

　　1969年，我加入了一个合伙企业—合伙人中还有得克萨斯开发商特拉梅尔·克罗、亚特兰大建筑师约翰·波特曼和我哥哥温斯罗普，拟投标竞买旧金山再开发署出售的一块土地。我们建议建设一个饭店和4栋办公楼，连接各楼宇的是广场和人行道，广场上提供大量的零售面积可用于餐馆和商店。该设计很有创新性，方案很快获得了旧金山再开发署的批准。我们的合约要求我们在10年期间分别按顺序清理场地并建设那5座大楼。我们说服了保德信保险公司（Prudential Insurance Company）成为我们50%的合伙人，并提供建设融资。

　　我们于1971年开始动工，并在接下来的3年里完成了两座办公楼和凯悦饭店（Hyatt Regency Hotel），将波特曼签字的门廊放在中央位置。不幸的是，我们工程完工的时候，旧金山的经济萧条使房地产市场疲软了下来。

　　眼看央巴卡帝洛中心的第二座办公楼空置了一半，第三座70万平方英尺的办公楼（EC3）没有一个租户签约，这时，保德信保险公司拒绝在EC3占有实资—尽管如果我们继续建设的话，它仍然有义务提供抵押融资。因此，1976年，随着因其他经济问题克罗和波特曼分别退出央巴卡帝洛项目，温斯罗普的财产执行人又不愿意投入更多的资金，我陷入了困境。我可以彻底退出，也可以自己单干。如果我退出这个项目，与旧金山再开发署签署的协议将禁止我参与EC4的建设。但是，如果我自己融资，则要求我提供全部6 000万美元的资金—相当于信托基金之外我个人的净值—以及每月100万美元的额外资金，直至形势扭转。因此，如果我继续进行这个项目，而萧条的形势继续下去，我个人就有破产的危险。

　　虽然迪克·迪尔沃思和我的其他顾问们都告诫我不要冒这种额外的风险，我还是决定冒一次险。我相信，一旦萧条期结束，央巴卡帝洛的面积就会炙手可热。尽管如此，自己单独干下去的风险还是巨大的。

　　单干头3个月的形势没有看到什么希望。大楼自1976年夏天完工后长期闲置。我们夜里一直开着灯，这样大楼就不会黑漆漆的。但是，从凯悦饭店的窗户往外看，实在无法让人感到宽慰—除了夜间警卫外，出租楼房里空无一人。

　　谢天谢地，旧金山市场很快扭转了局面，租户们开始承租EC3了。到了1977年年中，租金已经达到了扭亏为盈的水平。保德信保险公司同意为EC4提供抵押融资，并央求我允许他们在实资投入方面也投入他们相应的股份。我同意了，但前提是他们必须以较高的新评估价格买回他们在EC3里的50%股份。这样，我不仅收回了我在EC3里的投资，而且收回了在整个央巴卡帝洛中心项目里的投资。我为了继续从事该项目而冒的风险，为我赢得了丰厚的回报。

　　数年以后，我们扩展了该项目，增建了央巴卡帝洛西区，结果该新投资毁在了1989年的房地产市场疲软和港湾地区地震的形势下。到了20世纪90年代初，面对需偿还的巨额贷款，央巴卡帝洛西区在破产的边缘“晃悠”着。但是，我依旧对旧金山的长期前景抱有信心，尽管我的顾问们犹豫再三，我还是决心坚持下去。

　　到了20世纪90年代中期，在旧金山民众的协助下—他们对城市的迅速发展感到震惊，投票支持严格限制新商业建筑项目，房地产市场得到了恢复。1998年，由莫特·朱克曼控制的房地产公司—波士顿不动产公司—用18亿美元的价格买下了央巴卡帝洛中心的所有办公楼。由于我从波士顿不动产公司那里获得的是债务形式的付款，因此我在央巴卡帝洛仍然有间接的风险，但在此过程中，我分散了自己的投资，包括美国各地主要地区黄金地段的不动产。

　　我与央巴卡帝洛中心项目30年的交易使我获取了利润，并帮助启动了旧金山富有悠久历史的市中心和码头地区的振兴。正如洛克菲勒中心的开发一样，央巴卡帝洛项目表明，当经过深思熟虑的政府领导人与甘冒风险的资本家们联手致力于改善城区环境的时候，造福的是社会。

　　今天和明天

　　在我87岁的时候，我的生活依然繁忙而充实。我还在四处奔波出差，为了生意，也是为了享受。我去泰国北部、老挝、缅甸、中国西部旅行，还愉快地乘船游览了苏格兰的赫布里底群岛和亚马孙的里奥内格罗。最近这些年，我经常跟我的家人一起旅行—自从佩吉去世后，他们都想方设法地宽慰我。虽然他们中间只有几个人住在纽约，但他们常常来看我，并且只要来到纽约，就把我在曼哈顿的家当做他们的活动基地。

　　随着我的孩子们年岁越来越大，他们每人都发现了自己乐在其中的特殊兴趣领域，并通过这些兴趣为我们所在的社会作出了贡献。从许多方面说，我觉得我最感到骄傲的成就—主要归功于我妻子佩吉的成就—是这6个生龙活虎、聪颖智慧、矢志不移的孩子。虽然我们过去对许多事情都有过分歧，对世界的认识至今还很不相同，但我现在意识到，他们已经跟我一样坚决地继承了遗产，运用了他们的资源来改善世界，或至少在努力改变着世界。我为他们每一个人感到无比自豪。

　　成功与幸福的要素

　　回顾我的一生，我意识到我实在是非常幸运。因为祖父和父亲，我继承了大量的财富，使我能够在追求自己的人生目标时无须担心从哪里获得经济来源。我同时意识到，如果没有父母的明智教导，那么这些继承下来的财富就会成为一种诅咒，而不是福气。几十年来，有不少这类显而易见的令人遗憾的例子。幸运的是，我的父母在用爱和尊重待我的同时，还树立了一个社会责任感的出色典范。有了这样的背景，我才能努力安然度过青少年期间的常见危险—使这种危险更加复杂的是社会对富家子孙的嫉妒和吹毛求疵。

　　除此以外，我还有幸拥有旺盛的精力和健康的身体。事实上，我至今仍每星期在健身房运动几个早上。因此，我能够保持广泛兴趣而不感觉压力巨大。在大多数情况下，我一天所做的事情只限于工作时间。

　　通过了解身边的世界，尤其是繁忙的工作、娱乐和旅行过程中的细致观察，我的生活得到了进一步的充实。在人生的许多事件中，无论大事小事，也不论重要与否，我都找到了无穷的乐趣。

　　我的满足产生于一个简单的事实：我喜欢结识来自各行各业、不同种族和国籍、观点各异的人们。这并不是说我喜欢自己遇到的所有人。有些人让我不胜其扰，有些人让我望之生厌。但是，与人相处使我充满活力，也使我的人生富有意义。我的家人和亲密朋友们给了我年轻时缺乏的自信。如果没有这个基础，我每天遇到的许多事情就会显得充满威胁，生活就会变得紧张惊慌，而不是激动人心、其乐融融的挑战。

　　尽管我经历过失望、挫折，以及不快乐的时期，但我在生活中找到了巨大的满足和享受。这主要是因为我父母制定的原则，以及我妻子、孩子们和许多朋友们的大力支持。

　　这真是惬意的一生。